Im Folgenden einige interessante Auszüge aus den Berichten von Red Alpha Research:

Mehr als 25% der insgesamt 64 Objekte im Bestand von FCR per 30. Juni 2019 weisen Hauptmieter auf, die unmittelbar durch die COVID-19-Krise betroffen und momentan bis auf weiteres geschlossen sind. Bei allen sechs Immobilien, die seit Jahresbeginn von FCR erworben wurden, liegt eine ähnliche Situation vor. Einige der betroffenen Mieter – z.B. C&A, Deichmann, KIK und Takko – erklärten öffentlich, ihre Mietzahlungen zeitweise einzustellen. Der daraus resultierende temporäre Rückgang in den Mieteinnahmen könnte die Liquiditätssituation von FCR negativ beeinflussen.

Obwohl das FCR-Immobilienportfolio weder bessere Qualität noch Lagen aufweist – die Ratingagentur Scope Ratings kritisiert z.B. insbesondere das „hohe wirtschaftliche Alter“, die „relativ geringe Attraktivität für Mieter“, den „hohen Investitionsbedarf“ und die „illiquiden ‚D‘-Standorte“ – liegt der implizierte Bewertungsmultiplikator der FCR-Objekte mehr als 25% über dem der Wettbewerber.

Der operative Cash Flow deckte in den vergangenen Jahren nicht einmal Zinszahlungen sowie Tilgung von Darlehen bzw. Anleihen.

Der ehemalige Fussballprofi Frank Fleschenberg sitzt seit 2014 im Aufsichtsrat von FCR. Er fungierte vormals als Gesellschafter der NTC Nürnberger Treuhand-Conzept GmbH, über deren Vermögen im selben Jahr ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. In diesem Zusammenhang wurde Herr Fleschenberg von der Staatsanwaltschaft wegen Untreue und Insolvenzverschleppung angeklagt. Um eine Vorstrafe zu vermeiden, stimmte er Ende 2018 zu, das Verfahren nach § 153a gegen eine Geldstrafe von €25.000 einzustellen. Frank Fleschenberg agierte zudem zeitweise (ab 2016) als Aufsichtsratsvorsitzender der Oil & Gas Invest AG (OGI), einer Öl- und Gas-Explorationsgesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main. Das Unternehmen, vor dem Stiftung Warentest potentielle Anleger bereits im März 2015 gewarnt hatte, stellte 2018 einen Antrag auf Insolvenz.

Über die letzten Jahre konnte ein signifikanter Anstieg der Verschuldung beobachtet werden. Während EBITDA und FFO 2 im Zeitraum 2015-18 um 173% bzw. 104% wuchsen, stiegen die Nettofinanzverbindlichkeiten im selben Zeitraum um 810%. Der Verschuldungsgrad von FCR liegt damit deutlich über jenem börsennotierter Vergleichsunternehmen wie z.B. DEMIRE oder Deutsche Konsum REIT.

Die intransparente Unternehmenskommunikation von FCR hatten wir bereits in unserem letzten Bericht bemängelt. Ein weiterer Beleg dafür findet sich im Geschäftsbericht 2016. Demnach wurden in 2016 fast €120.000 des Unternehmensgewinns an eine oder mehrere externe Parteien „abgeführt“. Details hierzu (Identität der Empfänger, zu Grunde liegender Vertrag, etc.) werden von FCR jedoch nicht genannt. Aufgrund der unseres Erachtens äußerst fragwürdigen Corporate Governance (mangelnde Transparenz, Interessenskonflikte, etc.) überrascht es uns nicht, dass FCR sich entschieden hat, den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex nicht zu folgen.

„FCR scheint bei zahlreichen Immobilien mit der geplanten Aufvermietung zu scheitern. Der Leerstand auf Gesamtportfolioebene bleibt im Wesentlichen nur deshalb stabil, da laufend neue Objekte angekauft werden.